從左至右：中南建設董事會秘書梁潔、董事總經理陳昱含、董事長陳錦石、董事副總經理財務總監辛琦
樂居財經 李奕和 發自上海
“對中南建設完成的上半年業績，我認為還是很滿意。”
業績會上，陳錦石如是表示。
8月27日，中南建設（000961.SZ）線上舉行2021上半年業績會，中南建設董事長陳錦石、董事總經理陳昱含、董事副總經理財務總監辛琦、董事會秘書梁潔出席參加。
2021上半年是不平常的半年，疫情所帶來的影響仍未消逝，三道紅線、土地雙集中、調控政策的不斷落地，使房企在控負債、保規模的同時，不得不調整經營策略。
雖然行業的不確定性增加，但從半年資料看，中南建設依然保持自身的節奏，實現了較好的增長。這也是陳錦石之所以感到滿意的原因。
上半年，中南建設房地產業務實現合同銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%，銷售面積790.1萬平方米，同比增長29.7%。平均銷售價格1.38萬元/平方米，同比增長3.2%。
公司營業收入384.8億元，同比增長29.6%，總資產3729.9億元，同比增加15.5%。期內實現淨利潤20.3億元，歸母淨利潤17.5億元。
從粗放型發展進入高質量發展，陳錦石稱，中南建設正在經歷調整期。如今，雖然同時面臨嚴峻的調控政策，他稱，相信中南建設的未來會有更大的提升。
而面對持續收緊的調控政策，導致的投資者對行業的悲觀情緒，陳錦石有自己長遠的看法。
“我們要系統看房地產行業的估值，這輪調控，大家產生了一些困難和不適應，但我相信只要花半年到三個季度甚至一年左右，會全面好起來。”
多元融資，債務結構持續最佳化
報告期內，透過多元化融資渠道以及積極主動的債務管理，中南建設的各類負債指標持續下降，財務結構持續最佳化。
表現在行業最為關注的“三道紅線”方面，2021上半年，中南建設的三項指標全面改善。當中，淨負債率95.27%，比2020年末下降2.00個百分點；扣除受限資金後的現金短債比1.03；剔除合同負債後的資產負債率77.42%，較年初降低1.27個百分點。
淨負債率和現金短債比亮相指標均優於監管要求。
對於剔除合同負債後的資產負債率一項仍處於“紅線”範圍，董事會秘書梁潔在介紹業績時稱，中南建設將進一步增強資產實力，最佳化資產負債表，提升信用評級，希望到明年能夠實現三道紅線全部“綠檔”。
表現在具體的數額上，2021年6月末，中南建設有息負債（含期末應付利息）767.6億元，比2020年末減少31.5億元，有息負債與年度經營規模比值進一步在行業保持最低位置。
在董事總經理陳昱含看來，中南建設的低有息負債是公司這些年主動調整的結果。“我們一直以來堅持低有息負債、高經營效率的原則，我們的債務銷售比在全行業中都是比較低的，尤其是在這兩年，我們也主動放低了整體的增速。”
一個明顯的變化是，為進一步擴大安全邊際，中南建設期內積極調整了其長短債務比例。
在總有息負債中，中南建設的短期借款和一年內到期的非流動負債209.0億元，比2020年末減少了24.7億元，佔全部有息負債比值27.23%，較2020年末下降2.02個百分比。長短期結構更加均衡。
債務最佳化，持有現金方面則持續增加。期內，受益於銷售商品、提供勞務收到的現金增加30.64%至526.58億元，其經營性現金流入746.4億元，是一年內到期的各類有息負債的3.6倍。
期內，經營活動產生的現金流量淨額24.1億元，同比2020年增加18.6%，並連續四年保持正值。繼續保持良好的經營性現金流狀況。
報告期末，中南建設貨幣資金餘額269.7億元，為一年以內到期的各類有息負債的1.29倍，現金及現金等價物餘額215.5億元，同比增加10.0%，除受限資金之後公司的現金短債比1.03。
此外，中南建設期內共獲得銀行授信總額度1835億元，已使用授信額度410億元，剩餘授信額度為1425億元。
受益於穩健的財務結構，聯合國際對其信用評級從“BB-”上調至“BB”，並獲得標普長期信用評級“B+”、穆迪長期信用評級“B1”，展望穩定。中金公司、國盛證券、天風證券等22家券商機構釋出了“買入”評級。
區域深耕，聚焦都市圈、發力高能級
2021上半年，中南建設採取多元化的投資拓展方式，包括傳統招拍掛、定向獲取、合作獲取以及收併購等方式，新增專案41個，當中新增招拍掛專案30個，收併購11個。規劃建築面積合計699.9萬平方米，同比增加1.7%。
在土地佈局方面，珠三角、長三角區域等重點都市圈以及高能級城市聚集區域是中南建設的主要戰略。
據瞭解，該公司目前已進入內地116個城市，覆蓋全國400毫米等降水線以東多數人口密集省份，總土儲建面4740萬平方米，其中長三角2200萬平方米，在總土儲建面中佔比46%。城市能級上，一二線城市佔比33%，三四線城市佔比67%，開發專案主要集中在長三角區域和山東。
得益於多元化拿地策略，該公司期內新增專案平均地價約4100元/平方米，比去年同期下降約7.1%，拿地成本持續降低。據瞭解，其在2019年上半年、2020年上半年平均地價分別達到6300元/平、4400元/平。
此外，精準的投資與戰略佈局為中南建設的利潤增長提供了足夠的空間。
2021年上半年，其平均銷售價格1.38萬元/平方米，同比增長3.2%。優質低成本的土地加之價格的增長，為公司未來專案結利打下良好的基礎。據悉，其近三年貨地比維持在2.8-3.0之間，安全邊界充分。
在上半年的銷售業績中，公司在浙江、江蘇、安徽三省銷售金額合計684.0億元，佔總銷售金額比例高達63%；銷售面積合計約442.5萬平方米，佔總銷售面積56%。
根據城市等級區分，中南建設在一、二線城市銷售面積佔總銷售面積的比例為32%，在一、二線城市銷售金額佔總銷售金額的比例為36%。
截止2021年6月末，中南建設全部開發專案505個，其中在建專案規劃建築面積合計約3193萬平方米，未開工專案規劃建築面積合計約1547萬平方米，可竣工資源總面積4740萬平方米，同比增加7.5%。
其中一二線城市面積佔比約33%，三四線城市面積佔比約67%。公司所持有的優質且低成本的土地，將繼續為公司的未來增長提供利潤空間。
防“三高”持久戰
值得一提的是，房地產進入白銀時代，行業內卷愈演愈烈，而在地產行業“房住不炒”的主基調下，持續的調控或將仍伴隨房企走過一段艱難的時光。
一個明顯的事實是，房企會越來越向製造業靠攏，利潤也被進一步攤薄。在這基礎上，控本增效被房企提高到前所未有的高度。而行業估值的走低以及房企的未來，也成為業績會的主要關注點。
面對持續收緊的調控導致的行業估值持續走低，陳錦石稱，現在是投資者買中南建設股票的最好時候。目前行業步入冬天，中南建設也處於一個調整期、轉型期，同時要符合國家結構性調整，因此公司選擇放慢發展速度，透過向保利、萬科等龍頭房企的學習，逐步改善自身發展、投資和管理方式，提高企業質量。
這需要點時間。“我相信有個半年左右，中南建設未來會有更大的提升。對房地產你們要有耐心，本次調控以後，房地產會平穩有序發展。”
對於整個行業的未來，陳昱含也表示，房地產仍然是一個好行業，它對GDP的貢獻或許會下降，但仍然佔比很大。無論是從民生、地方政府，包括城鎮化的角度上看，未來十年，它仍然是中國經濟重要價值貢獻的行業。
反而，她認為調控對行業來說，某種程度也是一件好事。因為它會倒逼這個行業從野蠻的粗放發展，向精細化發展去靠；會倒逼我們在經營管理的體制在調控中去迭代和發展。
迴歸到中南建設方面，在相對嚴峻的外部形勢下，公司在未來的經營上面，還是堅持長期主義導向，審慎經營。她稱，目前行業的競爭已經從百米的衝刺賽跑，變成了一場馬拉松，這個時候其實更講究配速，更講究自我的節奏。
而中南建設要“穩中有進，穩中向優”。
陳昱含將房企如今面臨的經營風險用“三高”來比喻，也就是高血壓、高血糖和高血脂。高血壓對應流動性的問題，高血糖是槓桿跟規模問題，高血脂則對應企業盈利的能力。
“在當前大環境底下，尤其是房地產作為一個資金密集型行業，確保流動性是我們的第一要務。為此我們也在預算和資金管理上面貫徹了以收定投、以能定收、以收定支的原則，建立了一整套覆蓋投融管退的經營管理工具箱，確保我們流動性的安全。”
面對全新行業環境的挑戰，陳昱含稱，中南建設會抓住機遇，理性投資，透過輪動佈局，合理下沉，規避熱點土地的方式控制好投資，並透過高效運營，確保效率，提質增效以實現利潤。此外，透過長期的產品創新以及供應鏈建設最佳化成本。
“這是我們對審慎經營的一些系統考慮，也是我們防‘三高’的持久戰。”陳昱含表示。
文章來源:地產K線