物管年報點評系列之綠城服務
綠城服務（2869.HK）於3月26日晚間發佈2020年度業績公告，業績表現穩定向上，貝殼研究院認為主要表現為：其一，品牌優勢明顯，平均物業費高於行業平均水平；其二，深耕發達區域，其收入貢獻大；其三，盈利能力位居行業中下游水平，需提速；其四，嘗試新賽道，持續穩固行業地位與找尋增長新引擎。其良好業績已反映在資本市場上，截至3月26日收盤，綠城服務市值為277億港幣，已高於母公司綠城中國(市值241億港幣)。
本文作者
郭翰
策略研究分析師
管理規模
嘗試存量項目外拓，以杭州為核，持續深耕發達區域
報告期內，綠城服務在管面積約為2.51億平方米，同比增長17.9%，合約面積約為2.84億平米，同比增長21.9%，管理規模位列頭部企業中游水平。從業態看，其結構保持穩定，住宅：非住宅在管面積佔比為78.1%：21.9%，與上年基本保持一致。同時，基於綠城服務長久以來的優質品質口碑，開拓眾多城市地標項目，並穩定與母公司綠城中國協同發展、積極和政企達成戰略合作，加速搶跑城市服務賽道。值得注意的是，業績公告透露在管面積的增長主要由於存量項目的外拓以及增量項目的交付，“存量項目的外拓“首次在業績公告中提及，説明綠城服務欲減少對關聯母公司地產新項目的依賴，且相比於增量項目，存量項目的外拓競爭壓力較小，市場空間廣闊，有望成為新的主要增長引擎。
項目佈局上，在管項目達到1759個，覆蓋全國147個城市，項目密度為12：1(項目：城市)，領先其他頭部企業。按區域劃分，重點深耕發達區域，長江三角區在管面積佔比66.5%、環渤海區域為4.6%、珠江三角區為8.0%，其餘分佈在中國其他區域。從城市看，大杭州(杭州+餘杭)作為發展核心，佔比將近21.2%，深耕發達城市的益處也顯現在創收能力上，大杭州以21.2%的規模佔比貢獻35.5%的收入，是其他區域所望塵莫及。
業績表現
高品質口碑奠定業績基礎，收取物業費能力強，盈利能力需提速
報告期內，綠城服務實現收入101.6億元，同比增長約17.8%，進入百億規模俱樂部，位處行業領先集團，毛利潤為19.23億元，同比增長約24.3%，淨利潤為7.41億元，同比增長約56.8%，業績表現穩健。業務主要可分為物業服務、園區服務與諮詢服務共三個板塊：
就物業服務，2020年收入約64.28億元，同比增長17.9%，佔總收入63.6%(2019年為63.5%)，為綠城服務2020年主要收入來源，毛利為8.21億元，同比上升32.05%，毛利率為12.8%，較上年上升1.4個百分點，主要得益於對成本的有效控制，包括項目配置優化、科技賦能力度加大、激勵制度改善以及疫情社保減免等。從業態看，非住宅業態以21.9%在管面積佔比貢獻30.5%，其創收能力顯着高於住宅業態。同時，非住宅業態收入佔比近二年穩定在30%左右，未來若是能加大非住宅業態的開拓力度，迭加自身品牌優勢，能為物業服務釋放更多增長潛力，對業績產生正面促進作用。
就園區服務，2020年收入約21.77億元，同比增長13.8%，佔總收入21.5%(2019年為22.3%)，毛利為6.13億元，毛利率為28.2%，較上年上升1.1個百分點，主要得益於優化產品結構、推動商業模式轉型，驅動園區產品和服務板塊收入同比增加49.1%，為該板塊收入最高業務，進而促進毛利率有所改善。此外，文化教育服務板塊同比增長65.3%，增速最為迅猛，其收入佔比從2019年10.0%提高至2020年14.5%，主要得益於收購所帶來的業績貢獻，未來隨着疫情防範常態化以及滲透率的逐步提高，預計能為業績帶來更多貢獻。
就諮詢服務，業務涵蓋在建物業服務以及管理諮詢服務。2020年收入約15億元，同比增長23.2%，總佔總收入14.9%(2019年為14.2%)。盈利方面，毛利率從2019年33.6%微降至32.6%，其原因在於受到管理諮詢服務毛利率下降的影響，但整體而言該板塊保持較高的毛利率水平。進一步分業務看，在建物業服務通過不斷升級迭代的案場服務體驗，獲得看房客户高滿意度，貢獻近80%收入，在行業內豎立良好口碑。
多年來，綠城服務屢次蟬聯“中國物業服務百強滿意度領先企業”殊榮，促其構築優質物業品牌的“護城河”，助於鞏固其行業領先地位與業務的拓展，其品牌優勢的建立以及持續深耕發達區域的戰略，能有效保持平均物業費的高水平，據綠城服務2020年期中報告披露，2020年上半年平均物業費為3.19元/月/平米，顯着高於行業平均水平。但，高水平物業費卻不能反映在營利指標上，2020年毛利率僅為19.0%，顯着低於其他頭部企業，位列行業中下游水平，未來可基於存量項目的外拓策略上，加強高盈利業務的拓深(報告期內，較高毛利率的居家生活服務收入僅佔總收入1.5%)，以及持續加大科技賦能力度，進而降本提效在盈利能力上迎頭趕上其他頭部企業。
發展戰略
欲打造綠城服務系“物業品牌聯盟”、在新賽道上持續發力
依託於品牌優勢與深耕發達區域的戰略，2020年綠城服務依舊能保持在行業中的領先地位。貝殼研究院認為其可持續在3個層面實現突破：
其一， 2020年通過對中奧到家的入股，已形成與之協同的中高端物業共同發展策略。另，綠城服務與龍湖集團和濱江服務皆有戰略投資上的合作，以及持有新湖中保物業 40%的股權。已逐漸形成綠城服務系的品牌聯盟，未來若能保持深度緊密合作，有望進一步擴大品牌優勢；
其二，目前，在存量項目物業服務賽道上的玩家較少，加上政府對於社區更新改造的政策支持，其賽道潛力巨大，若綠城服務能堅定在發達區域拓展存量項目物業，有望成為該賽道的引領者，同時能減少對母公司關聯業務的依賴，降低房地產週期的風險；
其三，借勢兄弟公司綠城管理於港交所成功上市的東風，藉助其輕資產運作下的代建業務，能加速拓展綠城服務在建物業服務的版圖，迭加已所建立的品牌優勢，幫助綠城服務能持續高質量的發展。
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